妻子以丈夫名义出卖房屋是有效？离婚律师浅析

     《婚姻法解释（一）》）第17条划定:"婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产,有同等的处理权’的划定,应当理解为:（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是同等的。

    因日常糊口需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。

    （二）夫或妻非因日常糊口需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当同等协商,取得一致意见。

    他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人."这条划定表明,我国夫或妻对夫妻共同所有财产的处理权分为两类,一类是由于日常糊口需要而处理夫妻共同财产,任何一方可以决定。

    主要有为了夫妻日常糊口和子女抚养教育所产生的家庭事务,如因糊口购物,医疗,子女抚养等需处理夫妻共同财产,夫妻任何一方均有权决定；另一类长短因日常糊口需要而对共同财产做重要处理决定的,则需要夫妻双方协商一致。

    如房屋,汽车买卖等应取得双方一致意见,否则一方买卖房屋,汽车对另一方不产生法律约束力,即对非日常糊口需要处理共同财产的,原则上不合用夫妻相互代办署理权。

    但为了保护善意第三人的利益,该条第二项划定了夫妻表见代办署理,即他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

    与之相同的法律划定还有合同法第49条,该条划定:"行为人没有代办署理权,超越代办署理权或者代办署理权终止后以被代办署理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代办署理权的,该代办署理行为有效." 　　 　　所谓表见代办署理,是指虽无代办署理权,但表面上有足以使人信为有代办署理权而须由本人负授权之责的代办署理。

    也就是说,行为人虽无代办署理权,但因本人行为造成表面上使相对人相信行为人有代办署理权,并与其入行法律行为,该法律行为的后果直接由名义上的本人承担。

    表见代办署理的法律要件是,以本人名义为民事法律行为；行为人无代办署理权；须有使相对人信其有代办署理权的表征；须相对人为善意,即相对人在与行为人入行民事法律行为时,并不知其无代办署理权,且无从得知。

     　　 　　上述要件中须有使相对人信其有代办署理权的表征,是指本人有作为或者不作为实施某种表示,使相对人根据这一表示足以相信行为人有代办署理权,这一点是表见代办署理之所以发生有权代办署理效果的根本理由。

    如本人交付印章于行为人保管,行为人以本人名义与第三人订立合同时,第三人根据行为人握有本人印章这一事实,即可相信行为人有代办署理权。

    就夫妻一方出卖夫妻共同共有房屋而言,一般不构成表见代办署理,但是,假如夫妻一度意图卖房,并向第三人表示由夫或妻一方全权处理,过后夫或妻后悔,并要求妻或夫不要卖房,但第三人不知也无从知道这一后悔情况。

    此后,妻或夫却擅自以夫妻双方或己方或对方名义将房屋卖给第三人,此时第三人即为善意,可主张表见代办署理,该房屋买卖合同有效。

    另一种情况是,夫妻一方虽未获得对方授权而以己方或对方或夫妻双方名义买卖房屋,对方知道而不作否认表示的,也应认定为表见代办署理,该房屋买卖合同有效。